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¿ES POSIBLE DARLE UN USO DISTINTO A LOS PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO?.

Publicado por Ma. Victoria Oropeza en noviembre 18, 2020
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¿Qué dice la ley de propiedad horizontal  respecto del uso de los  puestos de estacionamiento  en las edificaciones  sometidas al régimen de la ley de propiedad horizontal?

Para dar respuesta a esta interrogante, echemos mano  directamente al  contenido del artículo 5  literal i)  de la LPH.

Este artículo 5°  es el que señala  de manera   enunciativa LAS COSAS QUE SON COMUNES a todos los apartamentos dentro del régimen de la prehorizontalidad.

Es  posible que en un edificio coexistan puestos de estacionamiento que sean  bienes propios, pero también podemos encontrar puestos de estacionamiento que sean  bienes comunes.

En  toda  edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, cada unidad susceptible de apropiación privada,  sea vivienda, local comercial, oficina, galpón, debe tener asignado  un puesto de estacionamiento al  menos;   en este caso, forman un todo inseparable de la unidad al cual esté asignado y no es posible enajenarlo ni gravarlo sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.

Pero también pueden haber puestos de estacionamiento que sean bienes comunes,  porque  así hayan sido declarados como tales en el Documento de Condominio.   

Y de la misma manera podemos encontrar puestos de estacionamiento que sean declarados como BIENES  PROPIOS, susceptibles de apropiación individual o privada , en cuyo caso tienen el mismo rango jurídico de un apartamento, local  o galpón dentro del Condominio,  tienen asignado su respectiva cuota de condominio como la medida porcentual de derechos y obligaciones dentro de la comunidad condominial.   

Este tipo de estacionamientos con categoría de BIENES PROPIOS deben enajenarse PREFERIBLEMENTE a favor de los propietarios de la misma edificación,  dice la ley, estableciendo un derecho preferente de compra para éstos,   y para  enajenarlos a favor de terceros  se requiere el voto favorable del 75% de los propietarios, siendo esta una de las mayorías calificadas que consagra la ley de propiedad horizontal para la toma de decisiones.

¿Y que nos dice la ley respecto del uso de los puestos de estacionamiento?   A este respecto  el  legislador condominial fue bien categórico y firme:   “…EN TODO CASO SIEMPRE DEBERÁN SER UTILIZADOS COMO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO”

De manera pues  que  NO ES POSIBLE CAMBIAR EL USO DE LOS PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO  dentro de una edificación regida por la ley de propiedad horizontal,  ya que hay una norma expresa  que así lo prohíbe.   Y esta norma  es de orden público: No puede ser relajada por convenios entre particulares 

Y hay más dentro de la ley de propiedad horizontal. En el artículo 31 encontramos la prohibición expresa para Registradores y Notarios que les manda a abstenerse  de protocolizar, autenticar o reconocer, según el caso, algún  documento  de enajenación, arrendamiento, comodato o cualquier otro acto jurídico que verse sobre bienes comunes.  Y sanciona de NULIDAD DE PLENO DERECHO a cualquier operación celebrada contraviniendo a esta norma, sin perjuicio de aplicar las sanciones civiles a que haya lugar,  como es la imposición de una Multa al Registrador o Notario, según lo previsto en el artículo 43 y la pena de prisión de 6 a 24 meses para el vendedor que incumpla la prohibición expresa de la ley,  recayendo tal pena en cabeza de sus representantes legales si el propietario de tales bienes comunes fuere una persona jurídica.

Vemos entonces cómo el legislador condominial establece una restricción a la libre voluntad de las partes, al prohibir de manera categórica cualquier acto de disposición sobre los  estacionamientos declarados como bienes comunes,   al igual que restringe el derecho disposición y administración al propietario de los puestos de estacionamiento que sean propios, al  prohibir categóricamente en el artículo 5, darle un  uso diferente a los puestos de estacionamiento, ya que por mandato legal expreso contenido  en el  literal i) del Artículo 5°, EN TODO CASO DEBERÁN SER UTILIZADOS SIEMPRE COMO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO.

Es oportuno mencionar que en hemos visto cómo en ciertas temporadas,  se ha permitido el  uso de los puestos de estacionamiento de  grandes centros comerciales para uso diferentes, tales como Ferias Escolares, Ferias Navideñas, Ferias del Libro como la FILUC de nuestra Universidad de Carabobo, pero sin duda alguna  son actividades  de carácter temporal, en modo alguno permanentes, en cuyo caso siempre ha primado la previa autorización de la  Junta de Propietarios y de la Administración del Condominio respectivo, quienes expresan la voluntad de la Comunidad de Propietarios al respecto,  y  atendiendo siempre al interés superior de dicha Comunidad Condominial y al beneficio que a lo interno pueda representar el consentir de MANERA TEMPORAL un uso distinto  para los puestos de estacionamiento en una actividad cultural, social o incluso comercial, que beneficie también a la colectividad donde se asienta cada centro comercial.

A nivel residencial estimamos que NUNCA SERÁ POSIBLE ni siquiera temporalmente, darle un uso diferente a los puestos de estacionamiento, sean propios o sean comunes, dado que este ambiente tiene mucho más relevancia  esa prohibición de cambio de uso, atendiendo a los intereses de la comunidad residencial a vivir  en un ambiente libre de ruidos molestos, limpio y estéticamente armónico en su Conjunto. 

Entonces las conductas de algunos habitantes  en  edificios residenciales,  al pretender establecer talleres mecánicos o convertir sus puestos de estacionamiento en depósitos de cajas de cerveza o refrescos, talleres mecánicos o depósitos de escombros u otros chécheres, además de contrariar la prohibición expresa del literal i) del artículo 5 de la ley de propiedad horizontal,  contraviene las normas de convivencia vecinal y los Reglamentos Internos de cada Condominio, muchos de los cuales se refieren expresamente a esta prohibición de darle un  uso  diferente a los puestos de estacionamiento. 

Abog. Ligia M. Benítez

Inpreabogado N° 24.403

Corredor Inmobiliario Certificado Nº 115  

Teléfono + 58 414-143.7793 

E-mail:  ligia@incaval.com.ve

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