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EL DEBIDO PROCESO CONDOMINIAL EN LA TOMA DE DECISIONES.

Publicado por Ligia M. Benitez en junio 30, 2020
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Continuando con el tema que venimos desarrollando en nuestras dos intervenciones anteriores, acerca del Debido Proceso y el Orden Público Condominial, esta semana me voy a referir a los MOMENTOS EN LA TOMA DE DECISIONES POR LOS PROPIETARIOS EN EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.   En días pasados, en un enriquecedor Foro Chat entre colegas a quienes nos apasiona el Condominio, surgió de manera espontánea el debate acerca de ese tema.

Y allí decía la Dra. Tibaire Altuve “…la toma de decisiones tiene tres momentos: la convocatoria, el acto mismo de toma de decisiones y el levantamiento del acta…”, dándonos ideas para desarrollar esos conceptos en este espacio que Mi Condominio en La Radio nos ha abierto generosamente para cumplir con la Misión de Formar Ciudadanos para que Venezuela se convierta en país de copropietarios.

Vamos entones a comenzar a referirnos a cada uno de esos tres momentos, que en sí mismos encierran el cumplimiento de requisitos indispensables para la validez de los acuerdos tomados por los copropietarios del régimen condominial, cuyo incumplimiento pueden hacer nulos e inexistentes dichos acuerdos.

Hoy nos referiremos a LA CONVOCATORIA: Desarrollaremos el tema dando respuesta a estas interrogantes:

¿Qué debemos entender por la convocatoria?    ¿A quiénes se convoca? ¿Para qué se convoca?

¿Quién debe hacer la Convocatoria?  ¿Cuándo se convoca? ¿Dónde se publica la convocatoria?

La Convocatoria es el llamado formal que se hace a la comunidad de propietarios de una edificación sometida al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, sea de casas, apartamentos, oficinas, locales comerciales o galpones industriales, cuyo promotor o constructor los haya enajenado bajo el régimen de dicha ley, para que éstos ejerzan su derecho a expresar su opinión en los asuntos que se les consulten relacionados con la administración y conservaciones de las cosas comunes.

El derecho a ser consultado y convocado al evento para la toma de decisiones, está consagrado en el Artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana vigente, donde se estatuye que “Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos, será resuelto por los propietarios de éstos…”.    Es un derecho inalienable, irrenunciable y exclusivo de los dueños de inmuebles en propiedad horizontal.

Tengamos en cuenta que “apartamento”, según lo define el artículo 1° de nuestra Ley, es la parte de una edificación susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública bien en forma directa o a través de un espacio de uso común, que ocupa todo, una fracción o más de un piso en la dicha edificación.  

La persona responsable de hacer la convocatoria es el Administrador del Condominio. En mis intervenciones anteriores dijimos que la función de administrar el Condominio está atribuida por la ley, en su artículo 18°, a tres órganos: La Asamblea de Propietarios, la Junta de Propietarios y el Administrador del Condominio.  De manera que, en principio, la persona quien debe hacer la convocatoria es el Administrador: esto es la persona natural o jurídica que haya sido designada por la Asamblea de Copropietarios, para desempeñar ese cargo.   Salvo que se trate de “casos de urgencia”, entonces la Convocatoria puede hacerla la Junta de Copropietarios.

También, en los condominios que llamamos autogestionarios, es decir, aquellos donde la misma Junta de Propietarios ejerce la función administrativa, esa atribución legal de convocar a los copropietarios la debe asumir entonces esa Junta.   Y eventualmente, la Convocatoria puede hacerla un Juez del Municipio donde esté ubicado el edifico, cuando el Administrador, por cualquier causa deja de hacer la convocatoria habiéndoselo solicitado un grupo de propietarios que detente un tercio del valor del edificio.

Ante esta negativa del administrador o de la Junta que administre el Condominio, cualquier interesado puede hacer la solicitud a un Juez de Municipio para que sea éste quien haga la Convocatoria a la Comunidad de Propietarios.

A los fines de saber   dónde y cuándo debe hacer la Convocatoria debemos ver, en primer lugar, las formalidades que al respeto estén previstos en el Documento de Condominio de la edificación de que se trate. En este sentido consideramos que hay libertad para establecer en cada Documento de Condominio unas formalidades distintas a las establecidas en la ley, para hacer las Convocatorias.  La única exigencia que hace el legislador es que conste de manera fehaciente que a los propietarios se les ha convocado.

Sin el documento de condominio no ha sido previsto especialmente el protocolo para las convocatorias, echamos manos a las normas de los artículos 23 y 24 de la ley de propiedad horizontal,  donde se establecen tres (3) requisitos mínimos indispensables a cumplir:  1) Que se convoque mediante un aviso insertado en un periódico de la localidad,  2) por lo menos con tres días de anticipación a la fecha prevista para el evento,  y 3) que un ejemplar de la Convocatoria haya sido fijado en las entradas del edificio o complejo condominial. 

De manera optativa, no obligatoria, el legislador sugiere que el administrador deje con la misma anticipación, en cada inmueble del conjunto, la Convocatoria, cuyo incumplimiento no acarrea la nulidad del trámite. 

Cabe aquí preguntarse si es viable hacer la Convocatoria por otros medios distintos a la publicación por prensa. La exigencia legal es que conste de manera fehaciente que todos los propietarios han sido convocados. Personalmente me inclino por el criterio de que, si es factible legalmente incluir en los documentos de condominio el poder hacer la convocatoria por los medios de comunicación electrónica, a la luz de las disposiciones de la Ley de Mensajes de Datos Electrónicos.  El tema de la Carta Consulta por vía de correos electrónicos fue ya tratado por mí en programas anteriores y otros expertos que exponen sus saberes en este medio, también lo han hecho.

¿Qué otros requisitos formales debe indicar la Convocatoria?:  La identidad de quien convoca;  a quién se convoca;  la fecha, hora y lugar  de la asamblea a celebrarse,  los  asuntos específicos a tratar en la asamblea, teniendo en cuenta que cualquier otra decisión tomada en una asamblea sobre un asunto no indicado en la Convocatoria, no es válida;  y algo muy recomendable incluir en el texto de la convocatoria: Qué se va a hacer si al evento no concurre o no participa un número de propietarios que  haga el quorum mínimo necesario para la  constitución de la asamblea o para la toma de una decisión a través de la carta consulta.  Salvo que el documento de condominio establezca la posibilidad de una segunda o tercera convocatoria, si no hay quorum para constituir válidamente la Asamblea, el procedimiento a seguir es el establecido en el artículo 24.

Pero este será el tema a tratar en un próximo programa, pues ya estamos entrando al segundo momento en la toma de decisiones.

Gracias por su atención, gracias también por los comentarios que recibimos de ustedes a través de la red y en los sitios donde aparece luego publicado este tema. ¡Hasta la próxima!  ¡Feliz día!.

Abog. Ligia M. Benítez 

Inpreabogado N° 24.403

 Corredor Inmobiliario Certificado Nº 115  

Teléfono + 58 414-143.7793 – E-mail:  ligia@incaval.com.ve

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