EN PRECIOS INMOBILIARIOS EL CLIENTE NO TIENE LA RAZÓN.
Se ha vuelto común incluir en las ofertas inmobiliarias la muletilla: “PRECIO SUGERIDO POR EL PROPIETARIO”. Nunca había visto una manera más denigrante de devaluar una profesión. Los profesores que dictan la materia de avalúo/apreciación de valor del PROGRAMA DE FORMACIÓN DE LA CÁMARA INMOBILIARIA, deben sentirse frustrados.
En el foro chat de la ASOCIACIÓN DE EJECUTIVOS DEL ESTADO CARABOBO, en el cual fui expositor invitados puse el ejemplo de la opinión que puede formarse un farmaceuta si recibe un récipe que diga “ VUSCOBRAS medicina sugerida por el paciente”, o si la Bolsa De Valores, dice que las acciones de Polar subieron porque lo sugirió Lorenzo Mendoza. ¿Qué seguridad para la inversión puede sugerir esto?
Lo que se logra con estos desaciertos es aumentar la incertidumbre a un mercado, ya de por sí caótico, con siete años de recesión y que se enruta hacia un 2021 donde los precios de los inmuebles van a seguir bajando, tal como lo dijo el profesor José Manuel Puente (PHD OXFORD): el precio de los inmuebles es hoy un tercio de lo que valían en 2014.
Esta afirmación categórica del profesor José Manuel Puente me llevó a consultar la DATA INMOBILIARIA que publicaba LA CÁMARA INMOBILIARIA DE CARABOBO con datos primarios. En la DATA INMOBILIARIA DE CARABOBO del 2015 se definieron zonas de estudio para el Mercado Primario Residencial, tomando como criterio la relación precio/metro cuadrado. Este criterio permite relacionar diferentes sectores sin importar zonas geográficas, solo el rango de precios/metros cuadrados. La clasificación de estos grupos son los siguientes:
Zona 1) LA CUMACA. GUATAPARO
Zona 2) LOS MANGOS. EL BOSQUE. VALLE DE CAMORUCO. EL PARRAL. LAS CHIMENEAS. PREBO.
Zona 3) PIEDRAS PINTADAS. MAÑONGO. EL RINCÓN. MANANTIAL. TAZAJAL. LOS GUAYABITOS. AGUA BLANCA. CAMPO ALEGRE. LOS NISPEROS.
Zona 4) SAN DIEGO.
Zona 5) GUACARA. LOS GUAYOS. LIBERTADOR. MIGUEL PEÑA.
En la Tabla siguiente se muestra el precio promedio en las zonas geográficas mencionadas:
Hagamos un ejercicio con estos datos: En 2015 el precio por m2 en la Zona 2 era de Bs 599.375,09, que en diciembre del 2015 equivalía a $658,24/ m2. Si tomo como referencia Los Mangos de la zona geográfica 2 y calculo mi apartamento de 155m2 x $658,24, el precio que pagué es de $102,027
En octubre de 2020 se vendió un apartamento de 155m2, igual al mío, en $35.000 una tercera parte del precio en 2015. Dicho inmueble estuvo ofertado durante 120 días en $60.000.
Seguir haciendo apreciaciones de valor por los precios de la oferta y los “Sugeridos por el propietario” es uno de los mecanismos de defensa que la mente ha desarrollado para protegernos de las cosas que nos atemorizan, de las cosas que la mente consciente no es capaz de asimilar. Este mecanismo se llama la negación.
Los propietarios se niegan a aceptar que el mercado cambió, que solamente un 20% de la población económicamente activa puede tener cierta capacidad de compra, que el 95% de la población de Venezuela es pobre (ENCOVI 2019). Es comprensible que para un propietario que pagó 100.000$ por un activo, decirle que hoy su precio es de 30.000$ se niegue aceptar esa realidad, pero que un corredor inmobiliario profesional acepte el precio que el propietario pretende, sin ningún fundamento sólido que avale sus expectativas, es terminar con una responsabilidad que no se está en capacidad de cumplir.
Tenemos que hacer una pedagogía de la crisis para la cual se requiere información de la realidad del mercado en el cual nos movemos; requiere análisis crítico porque los profesionales no están para decirle al cliente lo que él quiere oír, están para asesorarle.
Dejar de trabajar con base a precio. Hemos caído en una guerra donde todos saldremos perdiendo. Ya hay varios indicios muy preocupantes de cómo la guerra de precios ha conducido a saltarse las barreras éticas de la profesión inmobiliaria.
Aníbal Gómez A.
Corredor Inmobiliario Certificado Nº 114
Teléfono +58414-422.07.22 – Correo electrónico: anibal@incaval.com.ve
Instagram: @agapromociones
Anibal, igual desagrado siento cuando veo publicado “precio sugerido por el propietario “. Como degrada nuestra profesión.
Te felicito por haber hecho mención a este caso.
Te saludo con sfecto, Mirka Sanchez
Hola Mirka,gracias por tu tiempo para mi es un estribillo para eludir resposabilidades.
Más claro, el agua de manantial…
Un gran abrazo Sol,siempre estas en nuestro recuerdo.gracias por tu tiempo para mi
Saludos Aníbal, me parece muy sensato el análisis que realizans sobre el precio propuesto por el cliente y la aceptación de la opinión del corredor inmobiliario, también de la reaiidad actual en el mundo inmobiliario en el país y de las necesidades del propietario, todo un conjunto de circunstancias que no se excluyen al contrario forman parte del todo que implica las operaciones inmobiliarias, se complementan y sin duda implican una gran controversia, no se trata, creo de no permitir el asesoramiento, al contrario, lo que implicación que las aspiraciones del vendedor, no son satisfechas con la realidad actual y por supuesto, nadie vende Apra perder o para no poder satisfacer sus aspiraciones, lo aclaro con el adagio muy conocida, ” El negocio es bueno, cuando todos ganan”
🤣
Zafiro
Zafiro , en mercado el precio lo pone el viejo principio de la oferta y la demanda. sin embargo en los ultimos 15 años el neuromarketing nos a dicho que el precio es una percepcion; y que es una ¿percepcion? es el resultado que nuestro cerebro nos da despues de procesar la informacion captada por nuestros cinco sentidos y COMPARADA,con el equivalente monetario que debe entregar a cambio Si lo que recibo le parece equitativo, lo considerara justo. Si lo ve inferior, lo vera caro. Si lo ve superior ,lo vera barato. A esto súmale el ingrediente de escasez o abundancia. Y tienes una mezcla que pocos estan dispuesto a entender.
Buen día…totalmente de acuerdo, somos ” en teoria” asesores, conocedores, observadores y estudiosos de la dinámica local de un mercado, su razón; del porqué y como se viene dando, además educadores de nuestros clientes.
America te felicito estas clarita. Ahora debes tener el valor para hacer que el propietario lo entienda. Gracias por tu tiempo para mi.
Feliz Año apreciado Aníbal! Nada más real que el título del artículo, eso me recuerda en un encuentro con los expertos en la Cámara Inmobiliaria de Carabobo donde fuiste moderador, que les aconsejaba a los colegas corredores inmobiliariarios que salieran corriendo cuando un propietario les dijera que no estaba apurado por vender, totalmente válido pero no se contrata a un profesional para No vender el inmueble y eso está 100 % relacionado con el precio del mismo, es decir, la experiencia, la apreciación, el estudio de mercado que debe realizar el corredor es nulo con respecto a el precio que aspira el cliente propietario, dónde está el conocimiento del mercado? A quién le compete dar la opinión de valor de un inmueble? Gracias por despertar temas que requieren de la discusión en nuestro sector y aportar al conocimiento de todos! Saludos.
Pino el liderazgo que pudimos haber ganado tenemos el deber de usarlo para manter vigente los temas vitales de nuestra profesion en las nuevas generaciones .
Aníbal, me encanta este artículo, que acertado, comparto tú opinión cuando leo “PRECIO SUGERIDO POR EL PROPIETARIO”. Entiendo que es una manera de evadir responsabilidad por parte del asesor. Y esta frase escrita por alguien con tanta experiencia en el ramo inmobiliario, como tú, debe retumbar: “Porque los profesionales no están para decirle al cliente lo que él quiere oír, están para asesorarle”. En un gran porcentaje, el Mercado es el que determina el precio del inmueble.
Solo el mercado marca precio gracias por tu comentario,se que esta alineado a tu etica profesional.