¿Qué hacer si no hay junta de condominio, ni administrador para resolver un problema urgente?
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Una Comunidad de Propietarios puede auto-consultarse por escrito para la toma de decisiones en los asuntos de administración y conservación de la cosa común. Obviamente, alguien de esa Comunidad de Propietarios debe organizar el acto consultivo y respetar todo el protocolo legalmente establecido en la Ley para la validez de la consulta escrita. De ese protocolo ya hemos escrito anteriormente en la zaga que denominamos “Los tres momentos en la toma de decisiones en los Condominios”
Partamos de lo previsto en el artículo 18 de LPH, donde están señalados los Órganos a quienes corresponde la administración de los inmuebles sometidos a dicha Ley, a saber: a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y a El Administrador.
De manera que ante la ausencia de los otros dos órganos subalternos, por así llamarlos, la función de administrar y conservar la cosa común es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, también llamada Asamblea de Propietarios.
Ahora bien, un acto de administración y conservación que sea de urgente necesidad, puede ser ejecutado por cualquiera de los propietarios por sí solo. Así lo establece el artículo 21 de la Ley. Y ese propietario pro-activo y responsable que ejecute ese acto de urgente necesidad ante la inactividad del responsable nato que es el administrador, tiene el derecho de requerir de los demás el reembolso de lo gastado, previas las justificaciones pertinentes. ¿Cuáles son esas justificaciones?: 1) La urgente necesidad del acto y 2) El monto del gasto incurrido para atender esa necesidad.
Cabe la pregunta: la ejecución de un acto de administración y conservación de urgente necesidad ¿debe ser previamente consultado? –No. Precisamente por la calificación de urgente necesidad. Entonces entran en juego la noción y el criterio de prudencia y sensatez que debe primar en el ánimo del propietario o de la comunidad de propietarios que asuman esa acción de resolver con la inmediatez que el caso amerite, la solución adecuada a la urgente necesidad.
Un Condominio no puede ni debe paralizarse por la ausencia de los órganos subalternos responsables de la administración y conservación de la cosa común, como son la Junta de Condominio y El Administrador; ya que EL CONDOMINIO SOMOS TODOS LOS PROPIETARIOS.
En la medida en que entendamos esto, los propietarios vamos a entender que aun cuando expresamente en nuestro ordenamiento jurídico no se imponga la obligación de formar parte de una junta de propietarios, ineludiblemente, si esa Junta de solo seis personas como mínimo no se constituye, la responsabilidad de la gestión recae sobre todos. Y también las consecuencias de no actuar oportunamente para atender todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, ya que por mandato expreso contenido en el Artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, esa responsabilidad es de todos.
Para el caso que no hay JC, pues la anterior renuncio, y hay una persona encargada y que se acopla a un Admr. y este último subalterno o mandatario solo registra Ingresos/Egresos y actualiza listado de morosos; y si un Copropietario ejecuta un acto de urgencia como la Reparación del Sistema de Luces de Emergencias (RSLE) y con Factura o Nota de Entrega en mano procede a entregar los mismos a los subalternos mencionados y estos se niegan a recibir.
¿Que debe hacer o como debe proceder el Copropietario ejecutor del acto de RSLE para lograr el reintegro del gasto causado?
De antemano gracias por su respuesta.
Atte.
IJG
Buenas tardes:
Al no querer ninguna persona asumir la Junta de Condominio, se contratará un Administrador Interno, previa consulta a los copropietarios. Es Administrador, debe tener el control de dos copropietarios? Como se escogen esos Contralores?- Es legal este procedimiento?
Muchas gracias.