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LAS OBLIGACIONES DE NO HACER EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL VENEZOLANA.

Publicado por Ligia M. Benitez en diciembre 2, 2020
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Conforme a la Teoría General de las Obligaciones y según el contenido de la prestación que conllevan a cargo del obligado, las mismas se clasifican en:  Obligaciones de  Dar,  de Hacer y de No Hacer.

Las obligaciones de Dar y De Hacer  conllevan acciones positivas a cargo del deudor, sea que impliquen la transmisión de la propiedad u otro derecho real sobre las cosas por efectos del consentimiento legítimamente manifestado, (obligaciones de dar)   o sea que impliquen la realización de actividades a cargo del obligado o deudor en beneficio del acreedor, distintas a la transmisión de la propiedad u otro derecho real (obligaciones de hacer)

Por el contrario, las Obligaciones de No Hacer son aquellas que implican una abstención u omisión de realizar determinada conducta a cargo del obligado, que si no fuera porque está expresamente prohibido en la ley o en un contrato, fuese totalmente lícito hacerlo.

¿Cómo identificar las  obligaciones de No Hacer en el marco de una  Ley?  Es bien sencillo: De manera directa, cada vez que encontramos en el texto de una norma o de un artículo de cualquier ley,  que el legislador utiliza  las frases  de   “no podrá…”    o  “se prohíbe a…”   estaremos en presencia de una Obligación de No Hacer.     Pero también,  de manera  indirecta podemos encontrar obligaciones de no hacer,  ya que cuando la ley le atribuye la potestad exclusiva de ejecutar determinadas acciones a ciertos sujetos de derecho,  indirectamente le está prohibiendo a otros sujetos que las haga.

¿Cuáles son las obligaciones de No Hacer que de manera directa encontramos contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal venezolana vigente?

Haciendo una rápida revisión de los 50 artículos que contiene nuestra LPH, podemos mencionar que de manera directa el legislador condominial estableció las siguientes Obligaciones de No Hacer:

1)  EN RELACIÓN AL USO Y DISFRUTE DE LOS BIENES PROPIOS:  

a.  Artículo  3°:   Los propietarios de unidades individuales no podrán: cambiar el uso al que fueron destinados según el documento de condominio y la ley. Por ejemplo, sin son viviendas, no podrán instalarse oficinas, comercios o industria;  o si son puestos de estacionamiento, no podrán  levantar construcciones sobre los mismos o depositar bienes muebles en su superficie diferentes a vehículos para transporte;  tampoco podrán producir ruidos molestos ni ejecutar otras actividades que perturben la tranquilidad, amenacen la seguridad y afecten la salud pública; tampoco podrán utilizar el inmueble para fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

 

b.  Artículo 4°:  No podrán realizar alteraciones o modificaciones en el interior de sus unidades individuales que alteren o menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general, la configuración exterior o perjudique los derechos de los demás copropietarios.

 

c.   Artículo 5 literal i) el propietario de los puestos de estacionamiento no comunes no puede enajenarlos no gravarlos en favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales en un edificio, sin el voto favorable del 75%  de los propietarios; tampoco puede cambiarles su uso, en modo alguno, ya que por mandato legal expreso contenido en esta norma, los puestos de estacionamiento siempre deberán ser usados como tales.

 

d.  Artículo 5 literal j): Los maleteros y depósitos asignados a cada apartamento o local, nunca podrán enajenarse separados del respectivo inmueble al que están asignados.

 

2)  En relación al Uso de las cosas comunes: Art. 8:

a.  No puede acordarse la división o partición de las cosas  comunes, salvo que la misma ley lo autorice (como lo hace en el artículo 16 cuando haya destrucción del edificio)   y siempre que medie la aprobación de las 2/3 partes de los propietarios y con la respectiva autorización de la autoridad competente.

b.  De manera indirecta o por argumento en contrario: los propietarios no podrán servirse de las cosas comunes sino para el fin ordinario al que están destinadas según la ley y el documento de condominio y sin perjudicar el uso legítimo a los demás propietarios.

 

3)   En relación a las mejoras en la cosa común: Articulo 9:  No podrán acordarse mejoras en las cosas comunes sin el consentimiento expreso del 75% de los propietarios.

 

4)  En relación a la conducta de los propietarios en los actos consultivos para la toma de decisiones:   art. 24: La Asamblea no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste de manera fehaciente que todos han sido convocados con tres días de anticipación por los menos. Tampoco puede deliberar sobre asuntos no indicados en la convocatoria.  Estas obligaciones  expresas de No Hacer a cargo de la comunidad de propietarios les imponen de manera indirecta la obligación al consultante (administrador de Condominio o Junta de Condominio que haga sus veces), el acatar en todo momento el debido proceso para la toma de decisiones, contenido en las normas de los artículos 23 y 24 de la LPH.

 

5)  Obligaciones de No Hacer a cargo de los funcionarios registrales y los promotores del edificio o conjunto sometido al régimen de la ley de propiedad horizontal:

 

a.  No puede excluirse del régimen condominial ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción, ni ningún anexo o pertenencia del inmueble (Parágrafo único del artículo 26)

b.  Si el inmueble está hipotecado, no puede protocolizarse el documento de condominio sin el consentimiento expreso del acreedor hipotecario (art. 27)

c.   No puede modificarse el documento de condominio sin el consentimiento unánime de todos los propietarios.  (art. 28)

d.  Los Registradores Públicos, Notarios o Jueces no podrán  registrar, autenticar ni reconocer ningún documento que contenga enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato,  ni ninguna otra negociación sobre las cosas comunes definidas en el art. 5   (art. 31)

e.  No puede protocolizarse ningún documento traslativo de propiedad de un apartamento o local, sin cumplir las formalidades relativas a los planos, al documento de condominio y sin haberse obtenido previamente el permiso de habitabilidad, hoy llamada la Constancia de Ajuste y Terminación de la Obra (art. 32)

f.    No puede estipularse en los documentos de venta a crédito de las unidades susceptibles de apropiación individual, que la falta de pago de alguna de las cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del plazo, sino después de trascurridos 45 días de la mora del deudor.  (art. 35)

 

Es posible que se me hay escapado identificar alguna otra Obligación de No Hacer que de manera directa o indirecta impone la Ley de Propiedad Horizontal a los sujetos de derecho sometidos a su régimen, sean el promotor de la obra, los adquirentes de las unidades susceptibles de apropiación individual, los órganos del condominio: asamblea, junta y administrador del condominio, o  los funcionarios públicos encargados de hacerla cumplir.

En todo caso, cualquier  propietario interesado que vea o sienta que sus derechos han sido violados o estén amenazados de su violación por cualquier otro propietario dentro de un condominio,  tiene la legitimación activa y el justo derecho de interponer una demanda de cumplimiento de obligación de no hacer contra cualquier persona que transgreda o pretenda transgredir la misma.

Esas acciones judiciales para demandar el CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES DE NO HACER se diferencian de otro tipo de acciones judiciales como los Interdictos, los Amparos o las Acciones de Nulidad contra Acuerdos de las Asambleas, en que aquella se tramita por la vía del Procedimiento Ordinario (pudiera ser procedimiento breve por la cuantía) y estas otras se tramitan por procedimientos especiales, mucho más expeditos. En unas u otras |se puede obtener  la satisfacción más rápida de la pretensión del demandante a través del decreto de una medida cautelar o preventiva que dicte el Juez ordenando la prohibición de continuar ejecutando una acción que de manera preliminar se considere contraria a una Obligación de No Hacer.

Háganos saber sus comentarios y opiniones acera de este u otro de los temas que cada semana traemos a este espacio de doctrina condominial. Nos encanta recibirlas, aun más si son opiniones disidentes, ya que ello nos obliga a revisar los criterios expuestos, a reforzarlos o modificarlos, si fuere el caso. Siempre son bienvenidos.

Abog. Ligia M. Benítez

Inpreabogado N° 24.403

Corredor Inmobiliario Certificado Nº 115  

Teléfono + 58 414-143.7793  – E-mail:  ligia@incaval.com.ve

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