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EL DERECHO DEL PROPIETARIO A FORMAR PARTE DE LA JUNTA DE CONDOMINIO, ¿ES UN DERECHO PERSONALÍSIMO O ES UN DERECHO PERSONAL?

Publicado por Ligia M. Benitez en junio 23, 2021
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La inquietud de investigar sobre este tema nos ha surgido ante la contingencia que se está presentando en las Comunidades Condominiales,   por la  no  disposición o desinterés de  los propietarios  que quieran integrar formalmente una Junta de Condominio  por una parte,  y por la otra parte,  el interés de otros habitantes o usuarios de un  Conjunto Condominial, que no son propietarios,  a integrarse plenamente y  querer  formar parte de ese grupo  de personas  interesados en participar en la gerencia de la vida en condominio.  

Partimos  entonces de la premisa mayor  a los fines de determinar  cual es la naturaleza jurídica de ese derecho de los propietarios en condominio, para diferenciar entre lo que es un Derecho Personalísimo de un Derecho Personal.

El derecho personalísimo es aquel que nace con la persona y es inherente a su propio ser, a su propia esencia,  como lo es el derecho a la vida,  a la identidad, a disponer de su propio cuerpo, a  disponer por testamento de su patrimonio, a  la protección de su honor, de su vida privada, de su intimidad, de su propia imagen, su reputación y a la confidencialidad de sus datos.  Estos son derechos intransferibles, indelegables.  Acompañan al ser humano desde el mismo instante de su nacimiento y hasta su muerte.

El derecho personal   es aquel que solo pueden ejercer ciertas personas, que por un hecho suyo o por la sola disposición de la ley, han contraído obligaciones correlativas.  Es un derecho  que está íntimamente ligado a  las obligaciones;  otorga a su titular o acreedor el derecho de exigir al deudor el cumplimiento de una obligación.  Son distintas caras de una misma moneda, ya que por un lado otorga un derecho y por otro lado impone una obligación.  Estos derechos son innumerables pues  nacen a partir del ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes  o por una disposición legal expresa que así los consagre; tiene un carácter relativo ya que solo los puede ejercer la persona quien ha contraído una obligación correlativa y de ellos se derivan acciones personales por medio de las cuales el acreedor del derecho puede exigir el cumplimiento de la obligación del deudor, obligaciones estas que pueden ser de dar, de hacer o de no hacer determinados actos jurídicos.

A diferencia de lo que acontece con los derechos reales, como lo son  la propiedad, el usufructo, la servidumbre, la hipoteca, la prenda, la anticresis, la enfiteusis y el censo, los derechos personales son ilimitados, pueden originarse libremente en la voluntad de los contratantes, sin perjuicio naturalmente del respeto a la ley, la moral, al orden público y las buenas costumbres. Pueden residir, por ejemplo, en el traspaso de un derecho real de una persona a otra,  como el dominio sobre una propiedad,   o el poder de ejercer mi rol de propietario frente a una comunidad condominal, mediante una delegación expresa de mi representación a través del otorgamiento de ese Mandato  materializado en un Poder  debidamente autenticado.

El Dr. Rafael Ángel Briceño, reputado autor y doctrinario del derecho condominal en nuestro país,  sostiene que el derecho condominal en un derecho privatístico, un derecho patrimonial privado para la tutela de un interés particular valorable en dinero.  El dice que constituye una mezcla de derechos reales y personales que opera entre diversos titulares: El derecho real que recae directamente sobre las partes susceptibles de apropiación privada, como el apartamento, el local, la oficina, el puesto de estacionamiento asignado como propio,  e  indirectamente sobre las cosas comunes como el terreno, los cimientos, las estructuras, la conserjería,    y  el  derecho personal que recae sobre la propia conducta  de un propietario particular  y la de los otros cotitulares, como es el derecho de participar en el gobierno y la administración de la Comunidad,  tal como lo consagra el artículo 18 de nuestra Ley de Propiedad Horizontal.

Vemos entonces como el derecho de formar parte de una Junta de Condominio  es un  DERECHO PERSONAL que nace de una disposición expresa de la ley en nuestro ordenamiento jurídico,  y que  coexiste con el derecho real del condómino  de poder disponer libremente de su propiedad mediante toda clase de actos jurídicos entre vivos o por causa de muerte, tal como lo consagra el articulo 2°  de la ley.

Ahora bien,  ¿puede el propietario delegar  ese derecho personal de formar parte de una Junta de Propietarios?   En mi concepto, la respuesta es que  si!. Y  baso esa afirmación echando mano de la Teoría de la Representación, que en derecho implica una declaración de voluntad destinada a producir efectos en el ámbito jurídico distinto del sujeto que la realiza. La representación es una ficción jurídica que implica la actuación de una persona en nombre de otra, la cual ejecuta un acto con consecuencias legales en nombre del representado, estando facultado por la propia persona representada,   o  ha sido designado por ley para representarlo (caso de los menores o incapaces).  

La  actuación del representante produce efectos  en la esfera patrimonial  y jurídica del sujeto representado, en nuestro caso, en la esfera jurídica del condómino representado.  Tradicionalmente se distingue entre representación directa e indirecta y representación voluntaria o legal.  

La representación voluntaria es aquella donde intervienen los particulares capaces,  para que por medio del otorgamiento de un PODER,  una persona (poderdante) dote de facultades de actuación jurídica a otra, (el apoderado)  para que en su nombre y representación celebre todos los actos jurídicos que sean de interés de la primera, y tengan todos los efectos jurídicos dentro de su esfera patrimonial, jurídica o familiar. Siempre y cuando no se trate de actos personalísimos en los cuales no se pueden delegar  facultades, ejemplo de ellos son el Sufragio Político, el derecho a dejar un testamento, la representación en el caso de una audiencia de avenencia en un Divorcio, el derecho a donar mis órganos.  

La representación legal es aquella figura a través de la cual los menores, incapaces e interdictos pueden ejercitar sus derechos y cumplir con sus obligaciones,  lo que de otra manera no podrían actuar en ámbito jurídico con plena validez y con ello se haría un gran perjuicio y menoscabo a sus derechos, dejándolos en un estado de completa indefensión al no poder exigir sus derechos o prestaciones, ni obligarse en la medida que quisieran.  Esta es la representación que ejercen los padres sobre sus hijos menores de edad, con el atributo de la patria potestad,   y los tutores y curadores  sobre los incapaces, designados por un Juez competente.

En el ámbito condominial,  el derecho a formar parte de una Junta de Condominio,  siendo como lo hemos explicado, un  derecho personal,  no hay impedimento legal alguno por el cual un propietario no pueda  delegar  formalmente ese derecho.  Partimos del aforismo jurídico según el cual, lo que no está expresamente prohibido por el legislador, está tácitamente consentido.  Es la aplicación del Principio de Legalidad en el ámbito de los particulares.   En nuestro ordenamiento jurídico positivo vigente no hay una norma legal  que expresamente prohíba al propietario condominial  delegar su representación ante los órganos de la prehorizontalidad.  Por lo tanto,   estimamos que ese derecho a formar parte de una Junta de Condominio  es perfectamente  delegable por el titular a través del otorgamiento formal  de un instrumento Poder, debidamente autenticado, en la persona natural hábil en derecho, para que ejerza en su nombre esa potestad, cuando por cualquier motivo  el titular de ese derecho esté imposibilitado de ejercerlo personalmente.

Cabe entonces la posibilidad cierta de que mediante ese Poder un inquilino, el hijo de un propietario o cualquiera otra persona hábil en derecho, puede  formar parte de la Junta de Propietarios.   Igualmente lo puede hacer la persona natural que es el órgano representante de una persona jurídica propietaria de un inmueble en condominio, que tenga atribuida esa representación legal en los estatutos de la persona jurídica. 

Para una mejor comprensión de lo que implica  la  REPRESENTACION, el  MANDATO o PODER en el ámbito jurídico, veamos las notas siguientes: 

Representación, mandato y poder son la misma cosa para el común de las personas y existe gran confusión en el uso de esos tres conceptos, porque, aparte de ser palabras polisémicas, se usan las unas por las otras con bastante frecuencia, ignorando su sentido jurídico, usualmente aceptado por la doctrina. 

La institución jurídica de la representación es una especie del género de la sustitución, por la cual,  los efectos de la formación y la manifestación de la voluntad de un sujeto se producen en la esfera jurídica de otro, con ocasión de una suplantación ideal basada en un apoderamiento, en otra clase de negocio o en la ley. 

La representación propia o directa puede definirse como la facultad que tiene el representante de actuar en nombre y por cuenta del representado. De ese modo, la persona logra una potencial ubicuidad, pudiendo estar simultáneamente representada en lugares distintos y, por ese medio, atender diversos asuntos en sitios diferentes; lo que no quiere decir que el representado y el representante actúen sincrónicamente ni que se prive a este último de su albedrío o de las facultades que se le hayan conferido. La posibilidad de representación, lógicamente, está restringida tratándose de actos personalísimos, como por el ejemplo el otorgamiento de testamento o el ejercicio del derecho a sufragio.               

La representación puede ser directa o indirecta: es directa cuando una persona actúa en nombre y por cuenta de otra; es indirecta cuando el representante actúa en nombre propio, aunque por cuenta de su representado. 

También se distingue, dando por natural la representación voluntaria, entre la representación legal o necesaria de las personas físicas (la establecida por la ley para determinados sujetos, como los incapaces o los ausentes) y la denominada representación orgánica (que es la ejercitada por los órganos de las personas jurídicas, como las corporaciones, las fundaciones y las asociaciones de interés público o particular). 

El mandato es un contrato en el que se produce un acuerdo de voluntades para crear o transferir derechos y obligaciones relacionados con la ejecución de actos jurídicos que se obliga a ejecutar el mandatario por cuenta de su mandante. Por regla general, en todo contrato de mandato se faculta al representante a actuar en representación del mandante, pero no es imprescindible; puede haber mandato sin representación, en virtud del cual el mandatario actúa en su propio nombre y los efectos del acto o negocio se producen en su patrimonio. 

Por último, el término poder tiene diversas acepciones, de las que interesa enunciar algunas:  En primer lugar, se llama Poder al propio documento en el que consta, en el cual se plasma o mediante el cual se acredita la representación que se ha conferido; de modo que, bajo este significado, podría decirse que el poder es la materialización documental de la representación. 

Otras veces, con la expresión “poder”  se alude al acto o al negocio jurídico por medio del cual se otorga la representación, y ello con independencia de que tal negocio jurídico se encuentre o no fijado documentalmente. El profesor Luis Díez-Picazo entiende que, usado en este sentido, el poder comporta un «prius» con respecto a la primera acepción apuntada más arriba, puesto que primero deberá celebrarse el negocio jurídico de otorgamiento de la representación y después habrá de plasmarse documentalmente. 

Por último, el poder o los poderes son la propia consecuencia de la representación, esto es, la facultad o las facultades conferidas al representante, que éste podrá usar según sea el caso (se dice que alguien tiene poder general para demandar, o poder especial para comprar inmuebles, por ejemplo). Díez-Picazo entiende que, al hablar así de poder, se designa aquella situación jurídica por la cual el representante influye o está facultado a influir con sus actos en la esfera jurídica del representado, pues «en virtud del negocio jurídico de otorgamiento de la representación, el representante se coloca en una situación que le faculta para actuar en nombre, por cuenta o con influencia en la esfera del representante»

Hechas estas  acotaciones sobre la Representación, el Mandato y el Poder,  veamos qué consecuencias  jurídicas tiene  la  representación que otorga el propietario en condominio mediante un mandato o poder conferido a un tercero para que lo represente y forme parte de la Junta de Propietarios.

Tengamos en cuenta que, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, la Junta de Condominio solo tiene atribuciones de vigilancia y control sobre la administración  y  que las mismas  están delimitadas en la misma norma.   Por lo tanto, en este sentido,  siendo que la toma de decisiones sobre administración y conservación de la cosa común es una atribución exclusiva de la Comunidad de Propietarios porque así lo consagra el articulo 22 de la misma Ley,  la mayor responsabilidad de la Junta de Condominio y por ende de sus miembros,  es la de ejercer la contraloría condominal  al tener que velar por el  manejo correcto de los fondos por parte de El Administrador del Condominio,   y esta función deben ejercerla  todos los miembros de la Junta de Condominio ,  como mandatarios que son todos de la Comunidad de Propietarios, con la diligencia de un Buen Padre de Familia, cumpliendo la obligación que le impone a todo mandatario el articulo 1.692 del Código Civil  venezolano vigente.

Ahora bien, si una Junta de Condominio asume también el rol de ser el Administrador del Condominio, la responsabilidad de sus miembros va mucho más allá,  pues tendrá a su cargo el ejercicio de la tareas y funciones que le señala el articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y siendo que por disposición expresa de esta Ley, la responsabilidad del Administrador Condominal se rige por las normas del  Mandato,  entonces el  Mandatario o Apoderado del Propietario a quien representa ejerciendo el rol en la Junta de Propietarios, comprometerá con sus actuaciones el patrimonio del mandante para responder civilmente de los daños y perjuicios que cause a la Comunidad de Propietarios por  negligencia, imprudencia o mala fe en sus actuaciones,  aunque ese Mandatario o Apoderado también responderá   civilmente por dolo o culpa en ejercicio del Poder, según el artículo 1.693 del Código Civil venezolano,  pero  la responsabilidad penal en caso de haber fraude en la actuación del mandatario, será siempre una responsabilidad personalísima del autor material o intelectual del fraude  o delito que afrente los derechos de los Condóminos.

 

Abog. Ligia M. Benítez

Inpreabogado N° 24.403
Corredor Inmobiliario Certificado Nº 115  
Teléfono + 58 414-143.7793  – ligia@incaval.com.ve

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  • sobre junio 24, 2021

    Excelente respaldo a una tesis que he venido sosteniendo hace años, pero que muchos aún no reconocen!
    Gracias por reforzar ese criterio

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