¿DEBE EL CONDOMINIO, ENTENDIDA COMO UNA SOCIEDAD CIVIL SIN FINES DE LUCRO, EMITIR FACTURAS FISCALES AL RECIBIR EL PAGO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO?

El Decreto No. 929  del 24 de abril de 2014, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, referente al  Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del  Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,   que  en el artículo 37 se establece lo siguiente:

“Artículo 37. Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento   y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular.  (Sub

rayados  usado por mí).

1)  Es   la Ley de Propiedad Horizontal  la que regula, como Ley especial de la materia y superior en el rango legal,    todo lo relativo a los  gastos comunes de un edificio sometido al régimen condominial por el  respectivo documento de condominio, gastos que se  relacionan   y liquidan a   LOS PROPIETARIOS  mediante un instrumento legal que se llama PLANILLA DE LIQUIDACION DE GASTOS COMUNES,  que cada mes debe elaborar el administrador condominial  y presentar  a cada uno de los propietarios, informándoles el monto de su alícuota parte,  calculada en relación directamente proporcional al porcentaje de condominio atribuido a cada inmueble según el documento de condominio. 

2)  El   pago  de la alícuota  de esos gastos comunes  es una obligación legal inherente al propietario o condómino,  quien  puede convenir  con sus inquilinos  en sus respectivos contratos de alquiler,  que sean éstos quienes  paguen directamente al administrador del Condominio,  el importe  de dicha alícuota.-

Las reglas  de ese convenio entre arrendador y arrendatario  son las que ahora  regula  la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Comercial publicada en GO No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, aplicable única y exclusivamente  a  Las Partes de una relación arrendaticia;  es decir,  dicha reglamentación no le es  oponible al  Condominio   por no ser esta  persona, parte de ese Contrato de Alquiler.  Lo que significa entonces  que la relación mensual de gastos que haga el administrador del condominio no puede estar  limitada por las regulaciones de la nueva Ley,  ya que esta ley solo  regula la  forma y cuantía  como   las partes de la relación arrendaticia van a cumplir con la OBLIGACION TOTAL frente al Condominio. 

Los límites de pago de la cuantía del servicio de administracion del condominio y la naturaleza de los gastos comunes (si son ordinarios o extraordinarios),  establecidos en  nueva ley inquilinaria solo son oponibles por el inquilino al  propietario del local arrendado,  no  al órgano administrador del condominio,  quien está obligado por su Ley  (la de Propiedad Horizontal) a relacionar y liquidar todos los gastos de condominio y a distribuirlos entre los condóminos en proporción a sus respectivas alícuotas, misma Ley que obliga al propietario del local  dado en arrendamiento  a pagar el importe total de la alícuota que resulte de la planilla de liquidación de gastos comunes, independientemente del acuerdo que haya hecho con su arrendatario.

 3)  Ahora bien,  otra cosa es el documento fiscal  o  comprobante del pago   que debe emitir el administrador del condominio  al recibir el pago  total de la  alícuota que  corresponda  a cada local, que no es otra cosa que la FACTURA,   la que efectivamente   debe cumplir con las normas legales especiales al respecto  contenidas en la PROVIDENCIA No. 0071  publicada en Gaceta Oficial Nº 39.795 del 08-11-2011, en   la cual se establecen las Normas Generales de Emisión de Facturas y Otros Documentos.  

En su artículo 1 se indica que la Providencia rige para la emisión de facturas, órdenes de entrega o guías de despacho, notas de débito, notas de crédito y certificados de débito fiscal exonerado.  A su vez, en el artículo 2 numeral 1 se expresa que el régimen previsto aplica  a las personas jurídicas y a las entidades económicas sin personalidad jurídica, entre otros.

 Sobre  la base de estas disposiciones legales  somos del criterio que,  siendo el  pago  que hace cada condómino ( o su inquilino),   el rembolso   parcial  o alícuota  parte de unos gastos totales  incurridos   por el Condominio,  quien  como  consumidor  final   ya  pagó a cada proveedor del bien o servicio el Impuesto al  Valor Agregado correspondiente,   dicha  factura  no genera   un nuevo  IVA.